房貸轉換經營貸,5年能省85萬?餡餅還是陷阱?

2022-04-12 16:11 中國證券報閱讀 (1206382) 掃描到手機

  在近期多地房地產政策放松、銀行加大對小微企業支持力度的大背景下,又有貸款中介出“幺蛾子”了。記者近日調查發現,多位貸款中介人士建議居民將房貸轉換為經營貸,可每月節省月供資金,減輕房貸還款壓力。如果居民當前有購房意愿,還可以幫忙申請經營貸用來買房。按照一位貸款中介的說法,倘若一套房產價值1000萬元,按揭貸款、抵押貸款年息分別為5.35%、3.65%,貸款置換之后,居民5年就可以節省85萬元。果真這么“香”嗎?

更大風險更高成本

  多位業內人士表示,將房貸轉換為經營貸之后,居民的實際資金成本會更高,且風險不小。按照銀行規定,經營貸只能用于企業經營,居民將資金流入股市、樓市屬于違規,倘若被銀行發現,則居民的個人信譽會受到影響,經營貸也會被銀行提前終止。

  另一方面,居民這一違規操作的過程中還摻雜著很多其他成本。按照多位貸款中介的說法,如果居民想要利用經營貸購買第二套房,前提是首套房貸款需要提前結清,以及居民應當具有一個經營滿一年的營業執照。為了滿足這些條件,居民需要耗費大量成本。一是大多數居民會請中介協助辦理,中介費一般為貸款金額的1%到3%;二是如果居民的房貸沒有還清,則需要墊資,墊資利息一般日利率約為千分之一;三是居民還要過戶新公司或者辦理一個新的執照,可能還要找一個經營場地,這又需要費用。此外,大部分經營貸款的還款年限為3至5年,先息后本。倘若客戶在還本時資金不夠,則又需要過橋墊資。如果后期經營貸貸款利率有所上浮,并超過房貸利率,違規操作將“得不償失”。

違規現象明顯減少

  違規使用經營貸的現象曾在2021年引起監管部門的注意和整頓。記者多方調研了解到,目前商業銀行對信貸審批更加嚴格審慎,居民違規使用貸款的現象也明顯減少。但是,出于銀行、客戶經理營銷壓力較大等因素,目前仍有一些銀行員工默許了客戶違規利用信貸資金的套路,使得資金并未真正流向實體企業,這一風險值得警惕。

  某銀行一位客戶經理告訴記者,從審批流程來看,經營貸的申請、審批非常嚴格,需要客戶提供經營流水,并且有足值的房產做抵押。但在審批過程中,銀行對流水并不會一一檢查,放款之后的資金用途不“明顯”違規就可以。

  對于當前部分居民違規利用信貸資金的現象,在中原地產首席分析師張大偉看來,房地產市場近期上漲空間較小,加之居民違規利用信貸資金的風險高,預計違規現象極少。張大偉建議銀行加強風控,禁止經營貸資金流入私人賬戶,保障資金落到實體經濟。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示,將低成本的經營貸資金用于房地產市場的行為違法違規,需要嚴管,加以遏制,避免這些苗頭的出現。

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